2026년 5월, 양도세 중과 유예 종료가 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 것으로 예상돼요. 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 절세 방안과 부동산 시장 전망을 꼼꼼하게 알아보고, 부동산 증여 전략에 대한 모든 것을 A부터 Z까지 살펴볼게요.
양도세 중과, 시장에 미치는 영향
양도세 중과 유예가 종료되면 다주택자가 집을 팔 때 내야 하는 세금이 다시 높아져요. 유예 기간 동안은 조정대상지역 주택 양도 시 중과세율이 적용되지 않았지만, 이제 다시 적용되기 때문이죠.
이러한 변화는 부동산 시장에 복합적인 영향을 줄 수 있어요. 다주택자들이 세금 부담 때문에 매물을 줄이면 집값 상승 가능성이 있고, 반대로 매물을 늘리면 집값 하락 가능성도 있답니다. 앞으로 시장 상황을 주의 깊게 살펴보면서 투자 전략을 세우는 것이 중요해요.
서울 부동산 증여 증가 추세
최근 서울 부동산 시장에서는 증여 등기 건수가 눈에 띄게 늘고 있어요. 2025년 12월에는 집합건물 증여 건수가 1051건을 기록하며 월간 1000건을 넘어섰고, 연간 기준으로도 2025년 서울 증여 건수는 8488건으로 2024년 대비 29.6%나 증가했답니다. 특히 강남 3구의 증가세가 두드러지게 나타나고 있어요.
증여 증가, 왜?
증여 증가는 다주택자 양도세 중과 재개라는 정책 변화와 관련이 깊어요. 양도세 부담을 피하고자 자녀에게 미리 증여하는 방식을 선택하는 사람들이 늘고 있는 것이죠. 증여 취득세율이 최고 12%까지 올랐지만, 여전히 증여를 선호하는 경향이 뚜렷하답니다.
증여세 부담, 절세 전략은?
증여를 고려할 때 가장 큰 걱정은 증여세 부담일 텐데요. 특히 양도세 중과 유예가 종료되면 세금 부담은 더욱 커질 수밖에 없어요. 하지만 다양한 절세 전략을 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있답니다.
부유층 절세 방법
부유층들은 자녀에게 부동산을 증여한 뒤, 자녀가 해당 부동산을 팔아 얻는 이익에 대해 양도소득세 대신 증여세를 내는 방법을 활용하기도 해요. 또한 증여 시점을 여러 번 나눠서 과세표준을 낮추거나, 배우자에게 먼저 증여한 다음에 자녀에게 다시 증여하는 방법도 있답니다.
전문가 조언
전문가들은 증여를 결정하기 전에 반드시 세금 영향을 꼼꼼하게 따져보고, 전문가와 상담하여 절세 방안을 찾아보라고 조언해요. 증여 후 자녀의 재산 상황이 바뀌면 세금 부담도 달라질 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중하게 결정해야 한답니다.
부담부 증여 활용법
부담부 증여는 부동산 증여 시 절세 효과를 볼 수 있는 효과적인 방법이에요. 부담부 증여는 주택에 딸린 빚(채무)까지 함께 넘겨주는 방식으로, 증여세 계산 시 전체 주택 가액에서 승계하는 채무액을 제외한 금액에 대해서만 세금이 부과된답니다.
부담부 증여 예시
예를 들어, 5억 원짜리 아파트에 2억 원의 대출이 있다면, 부담부 증여를 활용하면 3억 원(5억 원 - 2억 원)에 대해서만 증여세를 내면 되는 것이죠.
부담부 증여 시 유의사항
부담부 증여를 실행할 때는 자금 출처 조사를 철저히 대비해야 해요. 국세청은 고가 주택을 증여받은 사람의 자금 출처를 꼼꼼하게 확인하고, 증여세 납부 자금이나 채무 상환 능력이 부족하다고 판단되면 가산세를 부과할 수 있답니다. 또한, 취득세 과세표준을 확인하고 시가인정액 기준으로 증여 취득세를 납부해야 해요.
부모님도 고려해야 할 점
부모님 입장에서는 양도소득세도 고려해야 해요. 부담부 증여는 부모님이 주택을 판 것으로 간주되어 양도소득세가 부과되는데, 다주택자 양도소득세 중과 유예 기간(2026년 5월 9일 종료 예정) 내에 실행하면 중과세가 아닌 일반세율이 적용될 수 있답니다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료 영향
2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면 집을 팔 때 내야 하는 세금이 크게 오를 수 있어요. 유예 종료 시 2 주택자는 기본세율에 20% p, 3 주택자 이상은 30% p가 더 붙어 최고 82.5%의 세율을 적용받을 수도 있답니다.
다주택자의 선택
다주택자들은 세금이 오르기 전에 집을 팔거나 자녀에게 증여하는 방법을 선택할 수 있어요. 실제로 양도세 중과 유예 종료가 다가오면서 서울 아파트 증여가 늘어나는 추세이며, 특히 강남 지역에서 증여가 활발하게 이루어지고 있답니다.
전문가 우려
전문가들은 다주택자 양도세 중과가 오히려 부의 대물림을 심화시킬 수 있다고 우려해요. 세금 때문에 집을 팔기보다는 자녀에게 물려주는 방식을 택하면서, 자산이 특정 계층에 고착화될 수 있다는 것이죠.
부동산 증여 시장, 지역별 현황
부동산 증여 시장은 지역별로 다른 양상을 보이고 있어요. 집값이 높고 앞으로도 오를 가능성이 큰 지역에서 증여가 활발하게 이루어지는 경향이 뚜렷하답니다.
강남 3구 집중
강남 3구(송파구, 강남구, 서초구)는 증여 건수가 높게 나타나고 있으며, 특히 강남구는 연간 누적 기준으로도 증여 건수가 가장 많아요. 이 지역들은 보유세나 양도세 부담이 큰 데다가, 미래 집값 상승에 대한 기대감도 높아 “지금 증여하는 게 장기적으로 유리하다”는 판단이 작용하는 것으로 보인답니다.
지역별 차이
강남이나 마용성(마포, 용산, 성동구)처럼 양도차익이 크고 미래 가치가 높은 지역에서는 세금을 내더라도 증여를 선택하는 경향이 강하지만, 강북이나 경기권에서는 세 부담을 줄이기 위해 상대적으로 차익이 적은 외곽 지역부터 급매물이 나올 가능성도 있답니다.
향후 부동산 시장 전망
양도세 중과 유예 종료가 코앞으로 다가오면서, 앞으로 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까요? 전문가들은 5월을 기점으로 시장 흐름이 바뀔 수 있다는 의견을 제시해요. 다주택자 양도세 중과가 재개되면, 5월 전까지는 매물과 증여가 함께 늘어날 수 있지만, 이후에는 거래 자체가 눈에 띄게 줄어들 수 있다는 것이죠.
전문가 의견
우리은행 부동산연구원 남혁우 님은 토지거래허가구역으로 묶여 있어서 집을 팔고 싶어도 쉽지 않고, ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 때문에 다주택자 자체가 많지 않다는 점을 고려할 때, 양도세 중과가 된다고 해도 예전처럼 급매물이 쏟아지지는 않을 것이라고 전망해요. 오히려 매물이 더 귀해지는 ‘매물 잠김’ 현상이 심해질 수 있다는 것이죠.
또 다른 우려
하지만 양도세 중과가 오히려 증여를 부추겨서, 주택 자산이 자녀에게 고착화되는 현상을 심화시킬 수 있다는 우려도 있어요. 세금 때문에 집을 팔기보다는 자녀에게 물려주는 걸 선택하면서, 결과적으로 공급은 줄고 자산 불균형은 더 심해질 수 있다는 것이죠.
결론적으로, 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 부동산 시장에 다양한 영향을 미칠 수 있으며, 신중한 접근이 필요하답니다.
마무리
지금까지 양도세 중과 유예 종료에 따른 부동산 증여 전략과 시장 전망에 대해 자세히 알아봤어요. 양도세 중과 유예 종료는 부동산 시장에 다양한 변화를 가져올 수 있으며, 특히 다주택자들에게는 세금 부담이 커질 수 있답니다. 하지만 증여, 부담부 증여 등 다양한 절세 전략을 활용하면 세금 부담을 줄이고 자산을 효율적으로 관리할 수 있어요. 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있는 만큼, 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 최적의 전략을 세우는 것이 중요해요.
자주 묻는 질문
양도세 중과 유예가 종료되면 부동산 시장에 어떤 영향이 있나요?
다주택자 양도세 중과로 인해 매물 감소 및 가격 상승, 또는 세금 부담으로 인한 매물 증가 및 가격 하락 가능성이 있습니다.
서울 부동산 시장에서 증여 등기가 증가하는 이유는 무엇인가요?
다주택자 양도세 중과 재개에 대한 부담을 피하고자 자녀에게 미리 증여하는 방식을 선택하는 사람들이 늘고 있기 때문입니다.
증여세 부담을 줄이기 위한 절세 전략에는 어떤 것들이 있나요?
부동산 증여 후 자녀가 해당 부동산을 팔아 얻는 이익에 대해 양도소득세 대신 증여세를 내거나, 증여 시점을 여러 번 나눠서 과세표준을 낮추는 방법 등이 있습니다.
부담부 증여는 무엇이며, 어떤 절세 효과를 기대할 수 있나요?
부담부 증여는 주택에 딸린 빚(채무)까지 함께 넘겨주는 방식으로, 증여세 계산 시 전체 주택 가액에서 승계하는 채무액을 제외한 금액에 대해서만 세금이 부과됩니다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료 후 부동산 시장 전망은 어떻게 되나요?
전문가들은 5월을 기점으로 시장 흐름이 바뀔 수 있으며, 매물 감소와 함께 ‘매물 잠김’ 현상이 심해질 수 있다고 전망합니다.